Отчет Определение Арендной Ставки Застроенного Земельного Участка

Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Отчет Определение Арендной Ставки Застроенного Земельного Участка. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

• для установления точной стоимости земельного участка при оформлении купли-продажи;
• для оформления завещания или дарственной, чтобы наиболее точно определить выплачиваемый налог;
• для сдачи земли в аренду, для расчета величины арендной платы;
• для раздела имущества при разводе;
• при взятии кредита для предоставления залоговой стоимости земельной территории;
• при оспаривании кадастровой стоимости с целью уменьшения величины начисляемого налога на землю.

Кто составляет?

Немалую роль в оценке стоимости играют и условия, на которых заключается арендный договор. Отчет по оценке аренды земельного участка предоставляется специалистами-оценщиками аналогично отчету о стоимости земли. Только в разделе Задание для оценки цель установления стоимости определяется как Аренда.

Оценка аренды земельного участка

Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем составить отчет. Отчет должен быть оформлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.

• делят размер земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• безрисковую ставку отдачи на капитал увеличивают на размер премиальной выплаты за риски при инвестировании денежных средств в земельный участок.

Распределения

• при переуступке или сдаче участка в субаренду;
• после оформления кредита под залог;
• после инвестирования денежных средств;
• при приобретении или продаже той организации (предприятия), у которого есть законное право на оформление земельного участка в аренду.

Суть понятия

1. Вид документа, ФИО оценщика.
2. Дату оценки арендного права и оформления отчета (не всегда совпадают).
3. Назначение проводимой оценки (для банка, суда и др.).
4. Рыночную стоимость аренды (цифрами и прописью).
5. Вид оцениваемого имущества (земельный участок), его наименование, местоположение и др.
6. Применяемые методы оценки.
7. Срок аренды.
8. Правомочия лица-арендатора.
9. Сумма арендной платы.
10. Последняя информация о текущем состоянии рынка недвижимости в соответствующем регионе.
11. Основания для оформления участка в аренду.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

Право на сдачу в аренду земельных участков в Российской Федерации предоставляется территориальным управлениям Росимущества, регионам (Москва, Санкт-Петербург и др.), различным муниципальным образованиям, другим собственникам или их представителям. Сдавать в аренду земельные участки собственники или их представители в настоящее время нередко предпочитают по рыночным арендным ставкам.
В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата.

Оценка годовых рыночных арендных платежей за земельные участки

С_зус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
С_зуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
С_зд — рыночная стоимость здания;
ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОР_бзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Н_зу — налог на землю;
А_зу — арендная плата за ЗУ;
R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

Ставки
арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов
(утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 14 января 2011 г. N 9)

Приказ Министерства экономического развития РФ от 14 января 2011 г. N 9
«Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов»

С изменениями и дополнениями от:

Утверждены ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности России и предоставленных (занятых) для размещения газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов.

1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Метод капитализации

• Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
• Вычислении коэффициента капитализации;
• Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
  Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

1. Определение величины капитализируемого дохода.

Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных. При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

2. Определение коэффициента капитализации.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

В Постановлении Правительства Белгородской области №247-ПП от 13.07.2009 [6] приведена формула расчета величины арендной платы за землю, учитывающая УПКС, площадь земельного участка, а также коэффициент К (%) функционального использования земель. Коэффициент интегральный и характеризует совместное влияние факторов. В качестве факторов предлагаются показатели по виду деятельности, местоположения, коэффициент, корректирующий доходность местного бюджета, коэффициент, отражающий коммерческие возможности земельного участка, коэффициент инфляции расчетного года. В случае отсутствия подобных факторов, К (%) признается равным величине налоговой ставки земельного налога.

Введение

Статья посвящена проблеме обоснованности арендной ставки как сбалансированного экономического показателя взимания платы за пользование земельными участками, находящиеся в государственной собственности и государственная собственность на которые, не разграничена. В статье предлагается вариант расчета интегрального коэффициента через анализ изменения показателей кадастровой стоимости и изменения социально-экономических показателей МО «город Екатеринбург» по видам деятельности. Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы.

Economic justification of the rental rate for land with varying cadastral value at the regional level

Вопрос обоснования ставок арендной платы, в текущий момент, каждый регион России решает самостоятельно. В процессе работы над данным исследованием, автором были изучены наиболее известные способы формирования арендной платы. Следует отметить, что далеко не каждый регион четко формулирует принципы расчета ставок.