Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Оценка Арестованной Квартиры. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Обратите внимание! Если по решению суда должник обязан передать взыскателю определенную вещь, оценка может не понадобиться. Однако стоимость имущества может быть существенно увеличена за счет ремонта или иных вложений должника. В этом случае по результатам оценки можно определить сумму, которую взыскателю придется выплатить должнику.
Можно ли реализовать имущество без оценки?
Если стороны производства не согласны со стоимостными показателями, указанными в постановлении пристава, они могут требовать привлечения профессионального оценщика. Как указывалось выше, все расходы на такие услуги будет нести инициатор требования. Также сотрудник ФССП обязан привлекать оценщиков для расчета цены наследующие активы:
Привлечение профессионального оценщика
Информацию об объектах-аналогах пристав может получать в СМИ, у организаторов торгов, в специализированной организации по продаже арестованного имущества. Все запросы о характеристиках объектов-аналогов должны быть в материалах производства, так как пристав обязан обосновать свои выводы.
Единственный орган, который способен разрешить спор по установлению стоимости имущества это суд. Не забывайте о процессуальных сроках на обжалование постановления. Если выбрать неверный способ защиты и оспаривания установленной цены, то Ваши требования по пересмотру цены могут быть не удовлетворены. Забудьте о прокуратуре и других надзорных органах, важно не упустить сроки.
Оспаривание оценки судебного пристава, особенности и процесс
Чаще всего работники Фемиды устанавливают стоимость по документам, представленным истцом. В обоснование стоимости к материалам дела истец прикладывает отчет об оценке. Такой отчет должен выполняться независимым специалистом, не заинтересованного в исходе дела. Часто выявляются факты занижения цены, истец имеет право представить отчет об «своего» специалиста, который ляжет в основу определения рыночной стоимости. В этом случае, денежные средства, вырученные от реализации, иногда не покрыть всю сумму долга перед банком. От этого страдает ответчик, ведь суммы денег (в случае справедливой оценки) могло хватить для закрытия всего долга.
Обжалование результатов оценки в ходе судебного разбирательства
В ходе проведения арестных мероприятий, в акте описи и ареста должностное лицо ФССП устанавливает стоимость арестованного имущества должника. Пристав устанавливает стоимость имущества самостоятельно, она является предварительной. Не стоит пугаться, если цифры завышены или занижены. Пристав не является специалистом в этой области. Стоимость является предварительной и не несет юридических последствий.
Продажа квартиры осуществляется только в соответствии с законодательством Российской Федерации, которым предусматривается, что обязательно должны быть организованы специальные мероприятия для граждан и организаций для проведения торгов.
При покупке квартиры с аукциона, которая ранее была изъята за долги, есть свои риски. Первым делом они связаны с тем, что будущий владелец не видит недвижимость до момента её передачи уже после оплаты. Поэтому возникает такой момент, как можно купить кота в мешке. Это связано с тем, что судебные приставы не показывают объекты, которые были арестованы.
Есть ли риск
- Участник и банк должны подписать договор о передаче суммы задатка.
- Участник должен написать заявление на участие в торгах и приложить необходимый пакет документов к нему.
- Участник получает протокол, в котором будет указано имеет ли он право участвовать в торгах или же почему ему было отказано.
Только вот у некоторых покупателей возникает вопрос: а стоит ли вообще связываться с покупкой арестованного имущества? Ведь некоторые боятся обмана и проблем. Практика показывает, что причин для опасения нет. Более того, на аукционах часто можно выкупить чье-то имущество (особенно недвижимость) по доступным ценам. Если уж вы привыкли осторожничать, попросите полную информацию у приставов-исполнителей о том, что вы собираетесь купить. Вам должны разъяснить, по каким причинам имущество было изъято.
Реализация арестованного имущества судебными приставами, как мы уже выяснили, происходит при помощи продажи собственности. Это довольно распространенный случай. То, что было изъято, просто выставляется на продажу приставами на некоторый срок, по ценам, которые выдал оценщик.
Оценка
Начнем с того, что процедура реализации арестованного имущества судебными приставами регулируется законом. Более того, есть специальная статья в российском законодательстве, которая регламентирует правила реализации арестованного имущества. Приписываются правила в законе «Об исполнительном делопроизводстве». Нам понадобится статья 87.
В каждом из случаев для процессуального оформления ареста недвижимости обвиняемого составляется протокол. Если это необходимо, арест может включать в себя изъятие и передачу вещей для хранения третьим лицам.
Арест и налоговые долги, штрафы и прочие обязательства
Спектр форм и видов таких обязательств огромен: речь может идти как о долгах по коммунальным услугам, так и о задолженности по ипотеке, алиментам и даже налогам. Предлагаем подробнее обсудить, почему могут наложить арест на квартиру.
Арест и коммунальный долг
На практике встречается немало должников, задающихся вопросом, можно ли продать арестованную квартиру. Даже с теоретической точки зрения такая сделка невозможна: арест ограничивает распорядительные права собственника и запрещает ему проводить любые сделки по отчуждению имущества. Наличие в ЕГРН сведений об аресте – основание для отказа в регистрации перехода прав, потому сделка не будет оформлена до конца.
Выкуп квартир, заложенных в банках, на аукционе происходит в таком порядке. Начальная цена лота определяется независимым оценщиком. Если оценка будет сильно ниже существующих на рынке цен, это повод для потенциальных участников насторожиться, поскольку может быть сигналом о рисках, связанных с выставленной на продажу недвижимостью, недвижимостью и организацией торгов. Все участники вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Задаток победителя аукциона идет в счет будущей покупки, а проигравшим внесенные деньги будут полностью возвращены. Побеждает в торгах лицо, предложившее самую высокую за продаваемую недвижимость.
Покупка квартиры на открытом аукционе. Здесь есть нюанс – на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. И начальную ликвидационную стоимость тоже определяет суд, опираясь на мнение оценочной комиссии и банка-кредитора. Как правило, цена на такие квартиры может быть ниже рыночной стоимости в среднем на 25–30%. Это связано с тем, что банк заинтересован как можно скорее продать объект. Ведь в данном случае банку важнее не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть выданные в кредит деньги. Как раз этот способ позволяет приобрести хороший объект по цене ниже рыночной и, следовательно, наиболее выгоден для возможного покупателя. Именно про этот вариант ходят слухи, что буквально за копейки можно купить царские чертоги.
Насколько выгодна покупка залогового имущества у банка
Чтобы подстраховаться и убедиться в том, что торги санкционированы, запросите у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, на основании которых имущество продается на торгах. Такую информацию организаторы обязаны дать по первому запросу участника. Изучите положение о порядке проведения торгов, чтобы понять, какие права и обязанности есть у участников.
Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности не была опубликована на официальном сайте «Интернет» информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 сентября 2020 г. N 42-КГ16-2 Состоявшиеся судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций об отказе в признании торгов по продаже недвижимого арестованного имущества недействительными отменены, а дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку торги проведены с существенными нарушениями правил их проведения, а именно: не было опубликовано на официальном сайте в сети «Интернет» извещение о проведении торгов, сумма задатка определена в размере, превышающем установленный законом размер от начальной продажной цены указанного имущества
Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Обзор документа
Оценивая поведение участников торгов, судам надлежало учесть, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными как повлекшие нарушение прав должников на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащие положениям пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Выявление признаков, в соответствии с которыми будут подыскиваться аналогичные участки.
- Определение допустимых отклонений для каждого из критериев.
- Определение уровня корректировки суммы по каждому из признаков, в зависимости от степени отклонения между исходным участком и его аналогом, выбранным для сравнения.
- Корректировка цен в соответствии с произведёнными ранее вычислениями.
- Определение стоимости земельного надела.
- Расчёт затрат на воспроизводство улучшений, имеющихся на участке.
- Определение итоговой суммы, для чего из реальной стоимости земли необходимо вычесть стоимость воспроизводства улучшений, находящихся на участке.
Метод основан на анализе стоимости аналогичных участков (имеется в виду одинаковых по площади, близких по местоположению, схожих по ценности земли и т.д.). Если информации нет, допускается изучение текущих цен продажи и (или) спроса на аналогичные участки. Важно, чтобы для сравнения были взяты несколько участков. Данный способ подразумевает выполнение следующих действий:
Метод сравнения продаж
Одна из самых малоиспользуемых методик, так как в большинстве случаев очень сложно определить долю земельного участка в паре «земля-строение». Применяется только в том случае, если у оценщика нет информации по стоимости аналогичных земельных участков, не имеющих сооружений. Также, допустимо применение этого способа в качестве проверочного, когда рыночная стоимость была определена с применением других методик.
Возможно, нельзя будет провести осмотр квартиры изъятой банком и купить ее можно только при наличии общих сведений (адрес, этаж, площадь и т.д.). Оценка состояния проводится только по внешним признакам:
Где найти объявления о продаже изъятых квартир
- Подача заявки на участие в аукционе Заявка на торги — СКАЧАТЬ .
- Внесение авансового платежа.
- В случае победы залог превращается в задаток.
- Если вы проиграли, эту сумму вернут в течение 3-х дней.
- На финальном этапе заключается соглашение о передаче жилья.
Какова процедура покупки арестованной недвижимости у банка
Чаще всего жильё забирают из-за задолженности по ипотечному кредиту или другому займу. Но вы можете купить изъятую квартиру за неуплату коммунальных платежей или алиментов. Либо недвижимость являлась залогом в соглашении сторон.
- выбор квартиры, отвечающей запросам;
- подача заявки на участие в открытых торгах;
- заключение договора о внесении задатка определенного размера;
- совершение платежа;
- получение разрешения на участие в торгах.
- отказ от выселения из проданной квартиры;
- признание сделки недействительной вследствие допущения нарушений при проведении торгов либо предъявление покупателем фальшивых документов;
- инициирование судебного разбирательства на основании искового заявления бывшего владельца.
Покупка арестованной квартиры у банка
Если возникает вопрос о том, как купить арестованную квартиру, то нужно помнить о вероятных рисках процедуры. Как показывает судебная практика, зачастую формируются конфликтные ситуации, избежать которых просто невозможно. Бывший собственник может подать апелляцию или кассацию, которая может разрешиться в его пользу.
