Продажа 1/2 Доли Квартиры Второму Собственнику

Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Продажа 1/2 Доли Квартиры Второму Собственнику. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

  1. Владелец, желающий реализовать свою часть жилья, должен известить об этом остальных хозяев о намерении в письменной форме. Письмо должно включать информацию о цене и условиях, на которых предлагается объект. Если кто-либо изъявит желание приобрести предлагаемую жилплощадь, можно не уведомлять других.
  2. Дождаться ответа остальных владельцев объекта. Если желание о приобретении выражают сразу несколько претендентов, то продажа производится субъекту, предложившему наилучшие условия.
  3. Если по окончании месяца никто не захотел купить долю на предлагаемых условиях, то её владелец должен получить письменный отказ.
  4. Когда все условия сделки соблюдены, собственник может искать постороннего покупателя всеми известными ему способами, включая СМИ, Интернет, агентства недвижимости и прочее.
  5. Посторонним людям имущество может предлагаться лишь на тех условиях и за ту цену, на которых оно предлагалось остальным владельцам помещения. Когда будет найден приобретатель, с ним подписывается соглашение о покупке и готовится требуемая документация.
  6. Договор заверяется нотариально и регистрируется в Росреестре.

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Содержание

Законодательное регулирование

  • Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
  • Отказ остальных дольщиков от покупки;
  • Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
  • Техпаспорт БТИ;
  • Кадастровая документация;
  • Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
  • Удостоверения личности участников процедуры;
  • Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
  • Договор о продаже доли.
  • Половину имущества, часто используют выделение в натуре. Если процедура невозможна, допустима покупка иным собственником или оформление договора отчуждения. Владение половиной имущества еще не говорит о том, что человеку отойдёт определённая комната. Подобное возможно лишь в коммунальных двухкомнатных, трехкомнатных или более квартирах. Сейчас они редкость. Обычно новый собственник может владеть всем объектом недвижимости. Причем оспорить подобное действие обычно не удается даже через суд.
  • Треть помещения, можно столкнуться со сложностями в процессе реализации. Обычно долю покупают лица, которые нуждаются в регистрации. Если квартира трёхкомнатная, хозяин собственности может потребовать выделить ему комнату в натуре.
  • 1/4 часть собственности, выделение в натуре практически невозможна. Исключение составляет четырехкомнатная квартира. Выгоднее продать такой объект целиком. Однако собственники должны также захотеть выполнить процедуру.
  • 1/5 части собственности, доля признается малой. В этом случае владелец может потребовать с других лиц, которым принадлежит имущество, компенсацию.
  • 2/3 доли, действуют стандартные правила. Других совладельцев необходимо оповещать о предстоящей реализации. Лучшим способом в такой ситуации считается договор о совместной продаже. Квартира целиком обычно стоит на 30 % дороже. Вырученные деньги можно потратить на приобретение меньшей площади.
  • 3/4 от доли, выгоднее договориться о продаже помещения целиком. Обычно купившие квартиру стремятся завладеть всей собственностью и могут предпринять меры для выселения остальных дольщиков.
Рекомендуем прочесть:  Что Делать Если Сосед По Коммуналке Ворует Продукты

Изначально необходимо оценить недвижимость. Без проведения процедуры не обойтись. В уведомлении о продаже обязательно должна быть указана цена. Если владелец доли примет решение об уменьшении стоимости, предстоит повторно разослать оповещения.

Оформление искового заявления

  • Подготовиться к заключению соглашения. Если гражданин хочет продать собственность одному конкретному совладельцу, оповещать других лиц, которым принадлежат доли, необязательно. Процесс подготовки к продаже квартиры предполагает сбор правоустанавливающих документов и оценку имущества.
  • Подготовить договор купли-продажи. Дополнительно нужно составить передаточный акт. Документы предстоит заверить у нотариуса.
  • Осуществить регистрацию права собственности. Для выполнения процедуры может потребоваться обращение в Росреестр.
  • Произвести оплату НДФЛ.

  • основной договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров – по количеству сторон договора и один для регистрационной палаты);
  • свидетельство о праве собственности на долю;
  • технический паспорт квартиры (если он обновлён);
  • разрешение органов опеки (если в квартире прописан ваш ребёнок);
  • согласие супруга на продажу.

Необходимые документы

  • если в квартире прописан ваш ребёнок, нужно заручиться разрешением органов опеки;
  • если доля приобретена в браке, необходимо согласие вашей половины;
  • если в квартире проведена самовольная перепланировка, нужно обновить технический паспорт квартиры;
  • чтобы показать «чистоту» доли, а иногда и покупатели этого требуют, необходима выписка из ЕГРП.

Образец договора

Долю в квартире правильнее называть долей в праве собственности на квартиру, т.к. вы владеете не определённой частью квартиры, выраженной в квадратных метрах, а правом распоряжения, пропорциональным вашей доле. А значит, и продаёте только какую-то часть прав на квартиру.

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

Деление может происходить по согласию сторон, или при не достижении такового в судебном порядке. Суд же может в будущем пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев, состав семьи, которого увеличится в связи с женитьбой и рождением ребенка.

Обязанности долевых собственников

Значительно осложняют сделки купли продажи долей, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний гражданин.

Один из собственников доли несовершеннолетний

Самым распространенным считается деление в равных долях (п.1 ст.245 ГК РФ). Поэтому, чем больше собственников, тем меньше доля каждого из них. Иногда возникают случаи, когда размер долей варьируется в зависимости от различных обстоятельств, например, от вклада непосредственного участника в имущество (п.2 ст. 245 ГК РФ).

Была ли Вам полезна представленная информация?
Да, полезная и нужная информация.
59.46%
Непонятно, потому что нужна еще консультация юриста.
25.23%
Ничего нового не узнал(а).
15.32%
Проголосовало: 111

Соответственно 1/2 доля в квартире стоимостью 12 000 000 оценивается на рынке долевой собственности в 3 000 000. Это та сумма, к которой, в зависимости от ситуации в данной квартире, будут прибавляться плюсы или минусы, незначительно повышающие или понижающие стоимость доли в квартире.

Рекомендуем прочесть:  Оформление Социальной Карты Учащегося В Московской Области

Стоимость доли квартиры — оценка и продажа

Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю в квартире или совсем не проживают, применяется другая оценка стоимости доли в квартире. Допустим, существует возможность определения порядка пользования. В пользование выделяется отдельная комната (комнаты).

Цена на долю квартиры:без обмана

Рынок долевой собственности диктует свои условия. Спрос рождает предложения, а на сегодняшний день предложений по продаже долей в квартире гораздо больше, чем покупателей на этот вид недвижимости. Конечно, приведенные выше расчеты стоимости доли в квартире совершенно верны с точки зрения математики.

Такие подсчеты можно было бы назвать актуальными, если бы квартира продавалась целиком, но ведь другой собственник — «сосед» не хочет этого делать, он против совместной продажи квартиры. В такой ситуации стоимость доли в квартире будет дешевле в два раза.

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Что говорит законодательство?

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

Обращение к нотариусу

Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.

Можно ли продать долю квартиры без согласия других владельцев

  • если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
  • если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Законодательная база

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Рекомендуем прочесть:  Имущество Под Арестом Можно Сделать Дарствееную На Землю

Самыми проблемными для владельцев являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким лицам в определенных частях. Безусловно, такие сделки привлекательны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с полной стоимостью квартиры, приобрести на законных основаниях собственную жилплощадь и прописку. Но вместе с выгодной ценой возникают и некоторые трудности – ведь продать долю в квартире без согласия собственников весьма затруднительно и требует знаний и строгого соблюдения норм, регламентируемых Гражданским кодексом РФ.

Долевая собственность: основные понятия

Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.

Обязанности долевых собственников

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры по долям, то вам следует помнить, что:

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку. Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!). Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

– Как правильно продать квартиру, если она приватизирована на троих: бабушку и двух внуков? Один из внуков против продажи. А другой хочет добавить денег и купить бабушке однокомнатную квартиру.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Русслидсюрист
Оцените автора
Главное юридическое управление для населения