Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Разница В Оценке Стоимости Помещения Чем Объяснить. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Однако использование таких расчётов целесообразно только в том случае, если все дома «шаблонные», т.е. одинаковые. Если же они различаются по ценообразующим показателям, то в таком случае потребуется корректировка стоимости, например, представим, что дом № 1 и 4 имеют сауну и бассейн, а дом № 5 не имеет прилегающей территории. Соответственно, в этом случае цены корректируются следующим образом:
Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.
Элементы сравнения
Дом № 1 и 4 – стоимость указанная должна быть уменьшена, т.к. в нее входит и цена сауны (дом с сауной и бассейном стоит дороже, это понятно каждому). В то время как стоимость дома №5 должна быть увеличена, т.к. дом без прилегающей территории стоит дешевле. В конечном итоге изменится и оценочная стоимость вашего дома.
Для земельных участков наличие сервитутов – не единственный понижающий фактор. При оценке стоимости очень важно, передает право собственности на землю или право аренды, постоянного пользования. Последние два права относят к понижающим факторам. Очень важно, имеет ли земля определенные ограничения на дальнейшие сделки с ней.
. и недостатки
К понижающему фактору относят банкротство, то есть продавец спешит совершить сделку купли-продажи, так как время экспозиции объекта рынка недвижимости заведомо уменьшено по сравнению с аналогичными объектами.
Общие характеристики объекта, подлежащего оцениванию
Отсутствие ремонта – это повод для внесения поправок в оценочный отчет. Такой расчет производится по величине издержек на ремонтные или восстановительные работы, с учетом прибыли, которую получит предприниматель от вложений в строительство или ремонт.
У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.
Подходы при оценивании
Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.
Срок действия результатов оценивания
Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:
- описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
- перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
- характеристики объекта;
- цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
- вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
- допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Общая характеристика и условия применимости подхода.
1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
Единицы и элементы сравнения.
Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равензатратам на его создание. При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.
- детальное планирование работы;
- определение основных критериев;
- осмотр объекта оценки;
- определение качественных характеристик объекта;
- выбор наиболее точного метода оценки;
- анализ рынка с аналогичными объектами;
- обобщение полученных аналитических результатов;
- подготовка, оформление и предоставление заказчику отчета об оценке.
Задачи оценки рыночной стоимости
- спрос на подобные активы;
- полезность и нужность компании. При увеличении полезности компании, увеличивается прибыль собственника, рыночная стоимость компании;
- прибыльность фирмы;
- период ее окупаемости;
- риски — отсутствия доходов в будущем;
- ограничения. Чем больше их, тем меньше рыночная стоимость (могут вводиться государством);
- ликвидность. Большая ликвидность активов увеличивает стоимость фирмы;
- конкуренция. Наибольшая рыночная стоимость у компаний при наличии спроса и небольшой конкуренции;
- дефицитность данного вида недвижимости, и соотношение спроса и предложения;
- простота последующей перепродажи.
Методы оценки рыночной стоимости
- от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
- от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
- страховая сумма ответственности оценщика;
- от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Как выглядит отчет
На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают
Как выбрать компанию для оценки
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
4.7.2. Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок методами (п.п. «з» п. 24 ФСО №7 [5]>):
4.2.2. Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) – затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки). Синонимы: полная стоимость замещения, стоимость замещения.
4.1. Методы затратного подхода
4.3.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1)
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).
Методы доходного подхода в оценке недвижимости
- вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента;
- состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика;
- возможность принимать во внимание влияние конкуренции;
- возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене (местоположение, площадь, возможная прибыльность).
Метод дисконтированных денежных потоков
В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет) эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.
Наличие или отсутствие необходимых элементов сервиса, включая не относящиеся непосредственно к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки. К примеру – отсутствие парковочных мест у дома часто оказывает крайне негативное влияние на цену квартиры.
5.4. Близость к метро оказывает влияние на подавляющее большинство жителей города. Этот фактор имеет высокий вес в удаленных районах города, и небольшой вес при оценке элитной недвижимости, где не возникает необходимость пользоваться общественным транспортом.
Влияние некоторых факторов на стоимость квартиры в разных районах Москвы:
3. Факторы, учитывающие субъективные условия сделки, не зависимые по отношению к оцениваемой квартире (срочная сделка по причине банкротства, родственные мотивы, партнерские отношения,…). Использовать квартиры, участвующие в такого рода сделках, для сравнения с оцениваемой квартирой нецелесообразно.
