Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Анализ Нэи Земельного Участка Как Условно Свободного. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка.
Промежуточные виды использования
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.
Виды использования специального назначения
Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата.
Таким образом, должен быть решен вопрос достаточности и доступности финансовых, временных, трудовых и прочих привлекаемых ресурсов. Недостаточная квалификация строительных рабочих, отсутствие или неоправданно завышенная цена необходимых отделочных материалов, невозможность организации требуемого потока платежей (кредитной линии) и т. д., — все это может стать причиной технологической несостоятельности проекта конкретной застройки.
1. Потенциал местоположения. В связи с уникальностью и неизменностью топографического положения участка земли, местоположение — основной фактор, определяющий его стоимость. В США оценщики говорят: существует три главных фактора, влияющих на стоимость объекта недвижимости, — это местоположение, местоположение и местоположение. Выявить то использование участка, которое наиболее выгодно, для оценщика — ответственная задача.
Раздел II.
ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Рассматривается инфраструктура самого ЗУ и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных и подъездных путей, удаленность от торговых центров), но уже для изучения экономического местоположения ЗУ — его ситуса. В это понятие входит также анализ демографической ситуации в районе, в котором расположен ЗУ (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т. п. В ходе анализа выявляются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса. Кроме того, важно выявить строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты, которые будут соперничать с оцениваемым в будущем.
Елькина А. С. Анализ наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости // Молодой ученый. 2020. №18. С. 181-184. URL https://moluch.ru/archive/256/58749/ (дата обращения: 27.03.2020).
Библиографическое описание:
Приведенный анализ позволяет отобрать вариант использования земельного участка по максимальному количеству положительный признаков. На практике же, данный анализ осуществляется чаще всего методом остатка для земли: в таком случае вывод о НЭИ делается по максимальной остаточной стоимости земельного участка.
Особенности современного развития муниципального рынка.
Ограничение на снос существующей застройки наиболее актуально для объектов, расположенных в исторической части города по причине того, что здание представляет собой памятник архитектуры. Историческая и архитектурная ценность строения будут препятствовать его сносу, а также могут послужить причиной отказа от рассмотрения некоторых вариантов использования, например, в связи с невозможностью изменения внутренней планировки. Статус памятника влечет за собой и существенное удорожание стоимости реконструкции объекта недвижимости, делая проект менее рентабельным.
